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LMP / LMNP - Optimisation retraite

Loueur de meublé professionnel (LMP) & loueur de meublé non professionnel (LMNP)

Le Loueur de Meublé Professionnel (ou LMP) et le Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), sont des statuts fiscaux. Il ne s'agit pas d'un investissement classique auquel un avantage fiscal a été octroyé.
Pour la préparation de la retraite, il est l'investissement immobilier idéal.

Le principe est simple : vous acquérez un bien immobilier, vous le meublez et vous le louez ainsi.

Quels sont les avantages du LMP-LMNP ?

Les avantages du LMP et du LMNP viennent du régime fiscal applicable. La location meublée est considérée comme étant une activité commerciale. De ce fait, le LMP et le LMNP ressortent aux BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Les BIC permettent au LMP et au LMNP  d'amortir le montant de leur acquisition, c'est à dire de déduire chaque année, des recettes (les loyers), une partie de la valeur des biens acquis.

Quels avantages pour la retraite ?

Le LMP et le LMNP présentent un avantage certain pour la retraite. Le LMP et le LMNP vont vous permettre de vous constituer un complément de retraite très faiblement fiscalisé, grâce au report d'amortissement.

Prenons l'hypothèse suivante : vous faites une acquisition de 350 000 €, dont 50 000 € de TVA incluse. Vous percevez un loyer de 12.000 € net HT. Pour cette acquisition, vous décidez de faire un prêt in fine à un taux de 6% (taux indicatif).

Fiscalement parlant, vous allez être dans la situation suivante : 

 

Ressources

Dépenses

 Loyers

12 000 €

 

 Intérêts d'emprunt

 

21 000 €

 Amortissement immobilier et mobilier

 

10 000 €

 TOTAL

 12 000 €

31 000 €

 Déficit dû à l'amortissement

 

10 000 €


Le déficit dû à l'amortissement est reportable sans limitation.

Cela signifie que vous l'épargnez pour le consommer une fois l'emprunt remboursé. Si l'emprunt est sur 20 ans, il vous restera alors 300 000 € d'amortissement à consommer, soit 25 ans de revenus sans imposition. Pendant 25 ans, vous percevrez 1000 € par mois sans payer d'impôt dessus.

En conclusion
, en épargnant 750 € par mois pendant 20 ans, plus 650 € d'abondement sur le contrat d'assurance-vie nécessaire à cet emprunt, vous vous êtes assurés, grâce au LMP et au LMNP, une rente à vie de 1000 € non fiscalisée ou très faiblement fiscalisée.

En outre, cette rente est transmissible à votre conjoint ou à tout autre héritier.

Enfin, beaucoup d'autres avantages, relatifs à l'ISF ou à la transmission, existent pour le LMP et le LMNP.

Ce sont de très nets avantages du LMP et du LMNP par rapport au PERP ou à l'assurance-vie.

A qui s'adresse le LMNP et le LMP ?

  • Le LMNP s'adresse à toute personne n'ayant pas encore fait un tel investissement et désirant préparer, sur le long terme (15 ans minimum, sauf exception), un complément de retraite.
  • Le LMP s'adresse à toute personne ayant déjà fait un premier investissement de ce type et désirant le compléter par un second. Le LMP s'adresse également aux personnes n'ayant pas encore fait un tel investissement mais ayant les capacités financières d'en faire un conséquent immédiatement. 

Et le LMNP SCELLIER ?

 
Le LMNP SCELLIER va être très intéressant pour préparer sa retraite grâce au levier fiscal immédiat qu'il va permettre et à la capitalisation de la TVA qu'il engendre. Vous trouverez ici une explication et un exemple de LMNP SCELLIER. Vous comprendrez qu'il permet de générer une trésorerie positive de 411.000 € et un revenu régulier.
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