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Qu’est ce le démembrement de propriété ? En quoi peut il jouer sur votre IR ou votre ISF ?


Ces deux questions sont très importantes. Une troisième également : quel avantage patrimonial avez vous à investir à travers ce système ?

Le démembrement de propriété :


Le droit de propriété est en fait la réunion de trois droits dits droits réels.

  • Le premier droit est l’usus ou l’usage du bien.
  • Le second est le fructus ou le droit de percevoir les fruits, c’est à dire les loyers par exemple
  • La nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien
La réunion des deux premiers droits forme l’usufruit. En général, donc, nous parlons d’usufruit et de nue-propriété. On rencontre très peu l’usage sans le fructus. Par exemple, le droit d’habitation accordé au conjoint survivant lors d’une succession.

En quoi peut il jouer sur votre ISF et votre IR ?

 

Pour votre ISF, il va avoir un effet très important.

En effet, vis-à-vis de l’ISF, vous devez déclarer les biens dont vous êtes propriétaire ou usufruitier. Par contre, les biens dont vous êtes nu-propriétaire ne rentrent pas dans l’assiette d’imposition à l’ISF.

Si vous souhaitez réduire votre ISF, la première solution est donc d’acquérir un bien en nue-propriété. Soit vous le faites en l’achetant directement : dans ce cas, les sommes que vous aviez immobilisées sur un contrat d’assurance vie, par exemple, serviront à l’acquisition et sortiront de votre ISF.

Vous pouvez aller encore plus loin. Par exemple, vous désirez réduire sensiblement votre ISF. Pour cela, vous allez acquérir la nue-propriété d’un bien pour 500 000 €. Vous avez 250.000 € d’épargne à consacrer à cela.

Pour réaliser l’opération, vous allez emprunter les 500 000 € via un prêt in fine . Ce financement a la particularité de ne pas réduire le capital emprunté tout au long du financement.

Conclusion : vous réduisez l’assiette de votre ISF, non pas de 250 000 €, mais bien de 500 000 €. Cerise sur le gâteau, pour le nantissement, vous choisissez soit un contrat d’assurance-vie en euros diversifié (ce qui restera difficile) soit un contrat de capitalisation, déclarable à l’ISF uniquement pour les versements et non pour les intérêts capitalisés.

La deuxième solution est différente et plus technique. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier important et que vous avez des enfants. Vous pouvez procéder à une donation de la nue-propriété au bénéfice de vos enfants et à une donation temporaire de l’usufruit au bénéfice d’une SCI que vous aurez au préalable créée.

N’étant alors imposé que sur la valeur en pleine propriété des parts de la SCI qui ne se valorise qu’à hauteur de l’usufruit temporaire dont elle est titulaire, vous réduisez alors l’assiette de votre ISF. Cette réduction peut atteindre 50% voir plus.

Attention, ce dernier montage ne doit pas être fait sans réflexion et conseil. Dans le cas contraire, l’administration fiscale ne le validera pas et vous opposera l’abus de droit.

Pour l’impôt sur le revenu, la nue-propriété pourra être très intéressante si vous avez déjà des revenus fonciers.


L’intérêt premier est qu’il ne s’agit pas d’une niche fiscale. La Nue-propriété ne rentre donc pas dans les éventuels plafonds des niches fiscales.Par exemple, vous acquérez la nue-propriété d’un bien pour 200.000 €. Vous avez par ailleurs un revenu foncier de 12.000 €. L’acquisition se fait par un prêt in fine à 2.5% annuel. Vous avez donc une annuité de 5 000 €. Votre revenu foncier est alors partiellement gommé.Quel intérêt patrimonial d’une telle opération ?Au-delà des intérêts fiscaux, si l’opération est bien montée, vous acquérez un bien pour 50% de sa valeur. En effet, le plus intéressant est d’acquérir la nue-propriété d’un bien grevé d’un usufruit temporaire. Cela signifie que l’usufruit a une durée de vie limitée à 15 ou 17 ans. Ainsi, dans 15 ans, l’usufruit s’éteint et vous le récupérez.Conclusion, vous aurez un bien d’une valeur de 400 000 € en n’ayant dépensé que 200 000 €. En outre, vous aurez économisé jusqu’à 72 000 € d’impôts en cas de revenus foncier pour vous, et 30 000 € d’ISF si vous y êtes soumis.


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