LOI SCELLIER-OPTIMISATION FISCALE

Principes SCELLIER

C'est la loi de finances rectificative 2009 qui, par son article 31, a créé l'article 199 septvicies du Code Général des Impôts.Cet article crée le dispositif SCELLIER ou loi SCELLIER.Le dispositif SCELLIER a définitivement pris la suite des lois ROBIEN et BORLOO depuis le 1er janvier 2010.

Quels sont les principes de la loi SCELLIER ?

La loi SCELLIER permet à chaque contribuable investissant dans un bien déterminé, de déduire de son impôt 25% de son investissement à concurrence d'un investissement de 300.000 €.La loi SCELLIER s'applique pour les biens :

- acquis neuf ou en VEFA entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire est déposée entre les mêmes dates ;
- non affecté à l'habitation et que le contribuable transforme en logement entre les mêmes dates ;- les logements indécents et qui font l'objet de travaux de réhabilitation entre les mêmes dates.

Tous ces biens peuvent donc bénéficier du régime SCELLIER. Attention, depuis la loi de finance 2010, à partir de 2011, les biens devront bénéficier du label BBC (bâtiment basse consommation) pour bénéficier d'une réduction de 20%. Sinon, la réduction sera de 15%.

Comment fonctionne le dispositif SCELLIER ?

Le dispositif SCELLIER fonctionne de manière très simple. D'un côté, il va vous créer des revenus fonciers (ou un déficit selon le cas). D'un autre côté, il va vous permettre de réduire votre impôt d'un montant constant pendant 9 ans. Par exemple, nous supposons un couple avec un enfant gagnant 60.000 € par an. Il paie donc 4.275 € d'impôt (barème 2009 applicable aux revenus 2008).

Pour réduire totalement son impôt, il décide d'investir sur un SCELLIER de la manière suivante :

Aspects financiers		Le gain fiscal du Scellier
Investissement	154.000 €	Base de calcul	154.000 €
Financement	154.000 €	% de réduction	25%
Mensualité	945 €	Montant réduction	38.500 €
Loyer	410 €	Montant annuel	4.275 €
Besoin trésorerie	535 €	Montant Mensuel	356 €

Participation mensuelle 179 €

Pourquoi faire un investissement SCELLIER ?

L'investissement SCELLIER va vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre frais. Si le choix du bien est correctement fait, votre patrimoine sera de qualité et vous permettra d'espérer une plus-value à la revente ou une location sans soucis. A prendre en considération que le dispositif SCELLIER vous permet de louer votre bien à un organisme public ou privé dès lors que ce dernier s'engage à le louer nu dans les conditions de la loi SCELLIER. Cela peut permettre à des communes n'ayant pas encore respecté les quotas de logements sociaux de les atteindre à moindre frais.

Contraintes à respecter :

Le dispositif SCELLIER a mis en place des gardes fous. Ainsi, si votre investissement ne peut dépasser 300.000 €, vous ne pouvez pas faire plusieurs investissements en même temps. Par exemple, notre couple fait un investissement aujourd'hui de 154.000 €. Demain, ses revenus augmentent de telle façon qu'un investissement total de 300.000 € se justifierai. Il ne pourra pas faire un second investissement pour compléter le premier. Il devra choisir un autre dispositif. Par ailleurs, le dispositif SCELLIER rentre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

A qui s'adresse l'investissement SCELLIER ?

Ce sont vos objectifs qui vont déterminer la justesse d'un investissement SCELLIER. Il est surtout adapté aux contribuables dans la tranche marginale d'imposition à 14% et début 30% d'impôt, i.e. aux environs de 3500 € et au-delà jusqu'à 8300 € maximum. Si vous êtes en dessous, l'investissement SCELLIER ne sera pas adapté : il faudra se tourner vers un FCPI ou un FIP, par exemple, ou une acquisition via la nue-propriété.

Si vous avez déjà des revenus fonciers, l'investissement SCELLIER ne revêt que peu d'intérêt, en dehors de son aspect fiscal. Un investissement en Monument Historique, en nue-propriété sera à privilégier.

Textes de références :

Article 199 septvicies du Code Général des Impôts ; article 18-0 ter de l'annexe IV du Code Général des Impôts pour le zonage géographique

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