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LMP / LMNP - Optimisation fiscale

Principes LMP - LMNP

Le LMP (loueur de meublé professionnel) et LMNP (loueur de meublé non professionnel), sont des statuts fiscaux attachés à la personne et non au bien sur lequel vous investissez. Le LMP et le LMNP, c'est une économie d'impôt à double effet, un peu comme une certaine confiserie.

Quels sont les principes du LMP - LMNP?

Le principe du LMP et du LMNP est très simple. Vous achetez un bien immobilier, vous le meublez et vous le louez ainsi. Si vous vous situez dans certaines villes (Paris essentiellement), il vous faudra obtenir l'autorisation (administrative) de louer le bien en meublé.

Quels sont les avantages du LMP - LMNP?

Les avantages du LMP et du LMNP, résident essentiellement dans le statut. La location meublée, qu'elle soit exercée sous le statut LMP ou le LMNP, est considérée comme une activité commerciale.

Cela signifie que les revenus issus du LMP et du LMNP, seront taxés comme des BIC ou Bénéficies Industriels et Commerciaux.

  • La conséquence la plus appréciable tient en un mot : l'AMORTISSEMENT pratiqué pour les biens tant immobiliers que mobiliers, pratiqué dans le cadre du LMP et du LMNP.

Prenons l'exemple suivant : acquisition d'un bien hors taxe de 300 000 € ; loyers perçus annuellement : 12 000 € ; annuité d'emprunt « in fine » de 21.000 €.


Ressources

Charges

Loyers nets annuels

12 000 €

 

Intérêts d'emprunt

 

21 000 €

Amortissement immobilier et mobilier

 

10 000 €

TOTAL

12 000 €

31 000 €

Déficit dû à l'amortissement

 

10 000 €

Cet amortissement ne peut créer un déficit déductible de votre revenus global. Vous allez donc l'épargner.

A la fin de votre financement, le LMP et le LMNP vous permettront de percevoir des revenus non fiscalisés de la manière suivante :


Ressources

Charges

Loyers nets annuels

12 000 €

 

Intérêts d'emprunt

 

0 €

Amortissement immobilier et mobilier

 

0 €

TOTAL

12 000 €

0 €

Amortissement épargné

 

300 000 €

Amortissement consommé

12 000 €

 

Reliquat d'amortissement

 

288 000 €

Montant imposable

0 €

 

Vos 300 000 € d'amortissement dû au LMP ou au LMNP, vous permettent de percevoir 25 ans de revenus sans être imposé.

C'est le premier avantage et le second effet du LMP et du LMNP.

  • Le deuxième avantage, et le premier effet, résulte du type de bien. Si vous acquérez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière et non aux frais de notaire classiques. Or, en tant que commerçant, puisque soumis aux BIC, vous pouvez récupérer la totalité de la TVA dans les 6 mois de votre investissement, à certaines conditions.

Cette TVA qui, dans l'exemple, représente 50 000 €, est à votre disposition. Vous en faîtes ce que vous voulez sachant que si vous vendez votre bien avant 20 ans, vous devrez rembourser le reliquat de TVA non définitivement acquise (1/20ème de TVA par année séparant l'année de vente et la 20ème année d'acquisition du bien).

Les avantages particulier au LMP : quels sont-ils?

  • Le troisième avantage est lié au statut de LMP (Loueur en meublé professionnel). Ce statut est acquis si les recettes TTC sont égales ou supérieures à 23 000 € ET que les recettes sont supérieurs à l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

Vous pouvez alors déduire de vos revenus globaux, le déficit d'exploitation de votre LMP. Dans l'exemple donné, le déficit serait de 9 000 € à déduire de vos revenus globaux.

Vous pouvez également, pour l'instant (2008) et à certaines conditions, déduire de vos revenus globaux de l'année de votre investissement, les frais de commercialisation, d'ingéniérie, de création de société etc... Pour un LMP, cela peut représenter 50.000 € pour un investissement HT de l'ordre de 500 000 €.

Cette dernière solution peut être très intéressante pour les titulaires de stocks-options, par exemple.

 


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