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Le LMNP SCELLIER ou le LMNP de l'article 199 sexvicies du CGI

L'investissement LMNP redevient très attractif grâce à l'amendement Censi-Bouvard. Cet amendement Censi-Bouvard modifie l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI). C'est le LMNP défiscalisant auquel nous appliquons le système SCELLIER.

En effet, le dispositif SCELLIER a eu comme effet de voir les investisseurs se détourner de l'investissement LMNP. Or, l'investissement SCELLIER, en dehors de l'économie d'impôt, présente des avantages plus important et une rentabilité généralement plus intéressante, que l'investissement immobilier nu, même neuf. Pourquoi ? Du fait du mécanisme même du LMNP.

Attention, le LMNP SCELLIER se termine en 2016.

Le Principe :

Le statut du LMNP SCELLIER reste le même :

  • acquisition d'un bien immobilier
  • que vous meublez
  • et mettez en location tel quel.

Les avantages :

L'avantage principal du LMNP SCELLIER est la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu de l'équivalent de 25% du montant de votre investissement en LMNP SCELLIER pour les biens acquis en 2009 et 2010, 18% pour ceux acquis en 2011 et 2012, et enfin 11% pour 2013, avec un maximum d'assiette de calcul de réduction de 300.000 €. La réduction joue sur 9 ans répartie de manière étale, soit 3 666 € par an.Pour le reste les avantages restent les mêmes que pour le LMNP non défiscalisant : récupération de la TVA etc...

A noter que la réduction de 2013 est d'environ 5000 € inférieure à celle d'origine....

Les conditions :

L'investissement LMNP SCELLIER ne concerne que :

  • les résidences pour personnes âgées type EHPAD ;
  • les résidences étudiantes ;
  • les résidences de tourisme classée.

L'investisseur LMNP défiscalisant doit céder à bail commercial pendant une période minimale de 9 ans à un organisme de gestion.

Attention, l'investissement LMNP SCELLIER concerne bien le LMNP. Vous ne pouvez être LMP et bénéficier du LMNP SCELLIER.

Enfin, il n'est plus possible d'amortir le bien pour sa valeur inférieure ou égale à 300.000 €.

Un exemple :


Supposons un couple payant 9.000 € d'impôt. Ils souhaitent se constituer un patrimoine de rapport pour avoir des revenus à la retraite. Ils investissent donc dans un LMNP SCELLIER.

Pour cela, ils achètent pour 500.000 € d'EHPAD ou de résidences étudiantes.

 

Montant Immobilier

400 000 €

Amortissement Immobilier

91 500 €

dont Foncier

80.000 €

Amortissement Mobilier

28 500 €

Montant Mobilier

100 000 €

 

 

Total investissement

500 000 €

Total Amorti

120 000 €

Montant Annuité

27 500 €

 

 

Monant loyer annuel

25 000 €

 

 

Trésorerie

2 500 €



 

Leur Tranche marginale d'imposition à la retraite sera de 30%. Ils vont donc percevoir 120.000 € de revenus non fiscalisé pendant 5 ans, soit une économie d'impôt de 36.000 € plus les 33.000 € de départ, soit 99.000 €.

Sur le plan de la trésorerie, le LMNP scellier s'autofinance et procure une trésorerie positive de 5 800 € pendant 9 ans. Cette trésorerie positive du LMNP SCELLIER est épargnée avec la TVA. Au bout du financement, le couple récupère donc :

- l'économie d'impôt de 33.000 €

- l'économie d'impôt de 36.000 €
- la TVA de 80.000 €
- la capitalisation de l'impôt et de la TVA :42.000 € soit au total : 191.000 € de trésorerie positive au terme de l'opération qui viennent en plus de la valeur du bien acquis.
L'investissement LMNP SCELLIER est donc une occasion de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite en profitant d'une économie d'impôt immédiate. Néanmoins, cette économie d'impôt ayant été fortement rabotée, le dispositif devient de moins en moins intéressant si l'objectif est de se constituer des revenus pour la retraite. Le statut de LMNP traditionnel est alors nettement plus intéressant.

 

Etude LMNP 



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