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Conseils défiscalisation immobilière

DUFLOT, LMNP CENSI-BOUVARD, MONUMENTS HISTORIQUES, MALRAUX, mais encore ?

Ces mécanismes vous permettent de déduire de votre revenu un certain montant et, ainsi, d'économiser l'impôt correspondant à cette déduction. C'est une défiscalisation de vos revenus par la réduction de ceux-ci.

ROBIEN et BORLOO : deux mécanismes très connus mais aujourd'hui "fermés" à la souscription.

Ils sont aujourd'hui remplacé par le dispositif DUFLOT.

Ce mécanisme a-t-il un intérêt ? La réponse n'est pas systématique et va dépendre de chaque cas, notamment le taux d'emprunt.

En effet, le DUFLOT fonctionne un peu comme le SCELLIER avec les caractéristiques suivantes : 

  • la déduction d'impôt est de 18% du montant de l'acquisition plafonnée à 300.000 €
  • obligation de location pendant 9 ans minimum
  • les loyers sont plafonnés à 80% du prix du marché
  • l'investissement ne peut se faire que sur des zones précises.

Face à ces contraintes, il faut bien réfléchir sur l'investissement qui engage pendant 9 ans minimum et faire spécialement attention à son financement. Ici, plus que pour le SCELLIER ou le BORLOO ou le ROBIEN, la moindre erreur peut totalement déséquilibrer le montage. En effet, il ne faut pas perdre de vue que le bien ne sera pas loué en permanence (vacance locative, turn-over des locataires, impayés etc...), ce qui réduit d'autant plus la rentabilité. 

 Sachant que les autres dispositifs présentaient une rentabilité avant avantage fiscal inférieur à 4%, parfois même plus proche de 3% ou de 2,5%, avec un loyer 20% inférieur, le DUFLOT ne devrait pas être très rentable...Preuve en est, le gouvernement, à la date de la rédaction de cette page (février 2013) envisage d'accorder un avantage supplémentaire aux SCPI fiscales DUFLOT avec un engagement de 3 ans en plus. L'avantage serait alors de 21%. Ce serait une première et un "aveu" de faiblesse du dispositif par rapport aux attentes d'éventuels investisseurs.

MONUMENTS HISTORIQUES et MALRAUX : amoureux de la pierre, c'est pour vous.

Ces deux dispositifs vous permettent d'acquérir un bien immobilier, soit classé Monuments Historiques, par exemple, soit dans une zone protégée (une ZPAUPP) par exemple, pour le Malraux. Les biens en question nécessitent des travaux qui sont entièrement déductibles de vos revenus.
Pour le Malraux, les intérêts d'emprunts ne sont déductibles qu'à concurrence des loyers perçus.
Pour les Monuments Historiques, il n'y a pas de limite de déductibilité.

Qui peut faire du Malraux ou du Monuments Historiques ?

Cela concerne surtout les personnes ayant beaucoup de revenus fonciers ou fortement fiscalisées. Pour les premières, les deux dispositifs Malraux et Monuments Historiques seront largement utilisés.
Les programmes Monuments Historiques

Monuments Historique
Pour les secondes, il faudra privilégier les Monuments Historiques plutôt que le Malraux, du fait des intérêts déductibles.
Les programmes Malraux

Principes MALRAUX
 Réduction de 30% des dépenses de restauration des immeubles situés dans une zone sauvegardée.

plafond des dépenses annuelles 100 000€

engagement de location de 9 ans minimum.

 


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