La loi de finances 2009 et la loi de finances rectificative pour 2009 : niches fiscales, loueur de meublé (LMP et LMNP), Girardin, dispositif SCELLIER ou loi Scellier
La loi no 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 a été publiée. Trois jours plus tard, la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 était également publiée. Ces deux lois apportent des modifications "substantielles" au fonctionnement des investissements immobiliers défiscalisant. Ainsi, plusieurs articles sont créés :
- l'article 200-0A du Code Général des Impôts met en place un plafonnement des niches fiscales à hauteur de 25.000 € + 10% des revenus nets imposables i.e. après abattement
- l'article 199 Sexvicies du CGI apporte une modification du statut de loueur en meublé avec, pour le non-professionnel, une réduction d'impôt conditionnelle
- l'article 199 undecies C du CGI crée un plafonnement de la réduction d'impôt du fait du GIRARDIN à 40.000 €
- l'article 199 tervicies du CGI modification fort intéressante du régime Malraux.
- l'article 199 Septvicies du CGI instituant un nouveau dispositif d'investissement locatif dit Loi Scellier et condamnant à terme le dispositif ROBIEN/BORLOO
I- Le plafonnement des niches fiscales :
Il est destiné à éviter que les plus hauts revenus ne puissent être totalement exonérés d'imposition. Il ne jouera donc que pour les plus hauts revenus de manière sensible et de manière marginale pour les autres.
Pour un personne célibataire gagnant annuellement 140.000 €, une réduction total de son impôt est possible. Au-delà, elle commencera à payer un peu d'impôt. Pour un couple, les règles mathématiques étant ce qu'elles sont, il ne suffit pas de doubler le montant. En effet, ce ne sera pas à partir de 280.000 € mais de 184 500 € commencera à payer l'impôt. Les choses diffèrent bien entendu en présence d'enfant. Avec 2 enfants, la barre se situe aux environs de 200.000 €.
II- Le loueur de meublé
Pour pouvoir adopté le statut de loueur de meublé professionnel, les critères sont au nombre de 2 et sont cumulatifs :
- 23.000 € de recettes TTC minimales
- le montant des recettes (et non plus des revenus) doit être supérieur à l'ensemble des autres revenus professionnels.
En conséquence, il sera plus difficile pour certains de devenir loueur de meublé professionnel (LMP). Par contre, pour d'autres, ce sera plus aisé car le second critère parle bien de recette et non de revenus. Cependant, il apparaît plus sage d'attendre ce qu'en pense Bercy avant de tirer des conclusions trop hâtives.
Pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il va permettre de bénéficier sous conditions d'une réduction d'impôt de 5% du montant de l'investissement la première année. Cela donne un intérêt non négligeable pour ce statut de LMNP qui n'en manqué déjà pas.
III- Le Girardin
Seul le plafonnement modifie les choses sensiblement. Il doit s'articuler avec le plafond général. Ainsi, une personne bénéficiant d'un plafond général d 25.000 € + 10% de ses revenus inférieurs ou égal à 40.000 €, peut, par un investissement GIRARDIN, réduire totalement son imposition. Au delà, le Girardin ne sera pas suffisant.
IV- le Malraux
Le Malraux ouvre droit maintenant à une réduction d'impôt i.e. l'investisseur va pouvoir déduire directement de son impôt et non de ses revenus. La réduction est plafonnée à 30% du montant des travaux eux-mêmes limités à 100.000 €. La première conséquence est que les contribuables imposés à la tranche marginale d'imposition de 40% perdent 10% de réduction d'impôt. Par contre, ce dispositif devient très intéressant pour les tranches à 14% et 30%. Pour les 14%, l'intérêt du dispositif sur le long terme reste à étudier en fonction du profil patrimonial et fiscal. Pour ceux à 30%, l'intérêt n'est pas négligeable et permet, à moindre coût, pendant 2 à 3 ans, de réduire sensiblement la pression fiscale. Le Malraux se voit donc redonner une seconde jeunesse.
V- La loi Scellier
Elle sonne le glas du Robien et du Borloo. La loi SCELLIER permet, dans les mêmes conditions que le ROBIEN/BORLOO d'acquérir un bien neuf et de le mettre en location pendant une période de 9 ans. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% de son investissement étalé sur 9 ans soit 2,78% par an. Pour les tranches à 14% et bas 30%, la loi SCELLIER peut permettre de minorer de manière fort appréciable le montant de l'imposition. Mais, attention, loi SCELLIER ou pas loi SCELLIER, cela reste de l'investissement immobilier neuf. L'acquéreur d'un SCELLIER devra être tout aussi vigilant que pour un ROBIEN ou un BORLOO.
