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Intérêt pour l’investisseur en Loi Pinel Outre Mer

Le nouvel Économiste a titré : Pinel Outre-mer, chronique d’un succès annoncé ! tandis que Les Echos estime que le dispositif Pinel est un Duflot reboosté et constitue la mesure emblématique du plan pour réanimer la construction de logements, que le Président souhaitait porter à 500.000 annuellement.

Le dispositif PINEL Outre-Mer est très puissant et incitatif :

    Valeur Investissement
Taux Années 200 000 € 250 000 € 300 000 €  
23% 6 46 000 € 57 500 € 69 000 € Réduction Impôt Globale
7 667 € 9 583 € 11 500 € Réduction Impôt par An
29% 9 58 000 € 72 500 € 87 000 € Réduction Impôt Globale
6 444 € 8 056 € 9 667 € Réduction Impôt par An
32% 12 64 000 € 80 000 € 96 000 € Réduction Impôt Globale
5 333 € 6 667 € 8 000 € Réduction Impôt par An


Il bénéficie d’autre part d’un plafond global majoré à 18.000€ (et non à 10.000€ comme les autres niches fiscales).

Ce dispositif reprend les principales caractéristiques du dispositif Duflot avec plusieurs assouplissements :

  • d’une part dans la durée d’engagement de location (modulable de 6 à 12 ans),
  • d’autre part, dans le choix du locataire qui peut être, un ascendant ou un descendant du contribuable, à condition qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal,
  • et, enfin, en cas d’investissement dans une SCPI, l’assiette de la réduction est portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription.

Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, dans les zones A et B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition de s’engager à le louer nu. Le taux de l’avantage varie selon la durée.


Champ d’application

Contribuables fiscalement domiciliés en France
Le nouveau dispositif concerne (tout comme le Duflot) que les contribuables domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker.

Investissements éligibles

  • Nature des investissements éligibles
    Les opérations éligibles au dispositif sont les suivantes (il s’agit, en pratique, des opérations de même nature que celles qui étaient éligibles au dispositif Duflot) : • l’acquisition, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), •la construction d’un logement à condition qu’il fasse l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016,

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’IS (y compris les SCPI), à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location de 9 ans pris par la société.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux :
logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, dont le droit de propriété des parts est démembré (sauf exception en cas de décès) ;

Les revenus provenant de la location de l’immeuble (que celui-ci ait été acquis directement ou par une société non soumise à l’IS) doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (la réduction d’impôt ne s’applique donc pas aux immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle).

L’immeuble peut être la propriété des 2 membres du couple, mariés ou liés par un PACS, soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.

La circonstance que l’immeuble soit acquis en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

Remarque
En tout état de cause, il convient que l’immeuble soit acquis à titre onéreux.
Les immeubles acquis à titre gratuit n’ouvriraient pas droit à cet avantage fiscal. Toutefois, lorsque l’acquisition à titre gratuit d’un immeuble ou de droits sociaux résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou de titres ayant ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.

  • Nombre d’investissements ouvrant droit à réduction
    Au titre d’une même année, un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’au titre de 2 logements maximum (Duflot et Pinel confondus au titre de 2014) (ce principe concerne l’acquisition en direct ainsi que via une société à l’IR autre qu’une SCPI). Il peut en revanche cumuler, au titre d’une même année, la réduction pour l’acquisition d’un ou 2 logement(s) et pour souscription au capital de SCPI.
  • Conditions tenant à l’achèvement ou au caractère "neuf"
    Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, l’achèvement du logement (acquisition de logement en VEFA ou construction de nouveau logement) ou des travaux (réhabilitation, transformation…) doit intervenir : • dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA), • dans les 30 mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, • au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné, pour les logements qui font l’objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation. Par ailleurs, pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt ne s’applique que si ces logements n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.
  • Eco conditionnalité
    La réduction d’impôt ne s’applique qu’aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné et de la localisation du logement.
  • Pourcentage de logements non Pinel dans les immeubles collectifs
    Le projet de loi limite le nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d’impôt au sein d’un même immeuble. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements en vue d’un usage locatif ouvrant droit à l’avantage fiscal. Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins 5 logements, seuls 80 % maximum des logements sont éligibles à ce dispositif. Un décret doit fixer ce pourcentage qui est actuellement un maximum proposé par la loi. Le respect de cette limite s’apprécierait à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis. Cette obligation ne s’applique pas aux immeubles dont l’ensemble des logements est acquis par une SCPI.

Remarques :
. Cette proportion se vérifiera, en pratique, grâce à l’insertion, dans l’acte authentique d’acquisition, d’une mention indiquant que le logement bénéficie de la réduction d’impôt.
. Les personnes qui commercialisent des logements sans respecter cette obligation sont passibles d’une amende égale, au plus, à 18 000 € par logement excédentaire.
. Cette nouvelle condition dont les contours devront être définis par décret, ne s’appliquera qu’aux immeubles faisant l’objet d’un permis de construire accordé à compter de la publication de ce décret.


Engagement de location et/ou de conservation des parts

Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à donner le logement en location nue, dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans au choix du contribuable (ce choix aura une incidence sur le taux de la réduction). A l’issue de cette période d’engagement, le contribuable pourra le proroger pour 1 ou 2 périodes de 3 ans (cf ci-dessous).
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, un des associés ou un membre du foyer fiscal d’un des associés. En revanche, mais uniquement pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location peut être consentie à un ascendant ou un descendant du contribuable (ou de l’un des associés).
Par exception à ce principe, la réduction d’impôt doit également être accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit respecter des conditions :

  • de loyer (identiques à celles du dispositif Duflot),
  • et de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail et également identiques à celles du dispositif Duflot). Les plafonds de loyer pourraient être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Engagement de conservation des parts
Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société (société non soumise à l’IS ou souscription au capital d’une SCPI), c’est la société propriétaire du logement qui prend l’engagement de louer ce logement.
En contrepartie, chaque associé doit s’engager à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société (afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt).
L’engagement de conservation doit porter sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
Cet engagement doit être constaté sur un document qui est joint à la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.

Remarques
- Lorsque l’associé est lui-même une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, les associés de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt devraient également s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la première société.
- En cas d’investissement via une SCPI, dès lors que la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année au cours de laquelle est réalisée la souscription, l’associé est souvent tenu de conserver ses parts au-delà de la période d’engagement de location au cours de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal (la location prenant effet, dans la plupart des cas, bien après la souscription).



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